Si eres propietario de una casa con una hipoteca, la palabra más aterradora que puedes escuchar—incluso más que termitas—es ejecución hipotecaria. Este proceso, que generalmente se desencadena por el incumplimiento de los pagos de tu préstamo, es cómo el prestamista recupera su dinero. El proceso de ejecución hipotecaria puede ser largo y complicado (en Hawái, la promedio de ejecución hipotecaria dura casi 7 años), y los propietarios generalmente tienen más opciones de las que pueden darse cuenta inicialmente para luchar, ralentizar y poner fin a una ejecución hipotecaria.
Si esas tácticas fallan, la casa a menudo se pone a la venta en una subasta del sheriff, donde la casa es vendida al mejor postor para que el prestamista pueda recuperar (parte de) su inversión. Generalmente hay un proceso exigido por el estado para notificar al público (y al propietario actual) que la casa va a ser vendida, lo que requiere un cierto período de tiempo entre el anuncio y la subasta real. Esto puede ser un período de días o semanas, dependiendo de las leyes de tu área.
Si no has logrado detener una ejecución hipotecaria y tu casa está listada para subasta, podrías pensar que es hora de empacar todo y comenzar a reconstruir tu vida. Pero incluso si tu casa está programada para ser subastada, no es demasiado tarde. Aquí hay cinco cosas que puedes intentar para detener la venta y salvar tu casa.
Paga lo que debes
Si bien es poco probable que tengas el dinero para saldar tu deuda existente con tu prestamista (tu hogar está en ejecución hipotecaria, después de todo), si de repente obtienes esos fondos, generalmente puedes acabar con una ejecución hipotecaria hasta el día de la subasta pagando tu deuda—incluidas cualquier tarifa que el prestamista haya agregado a la factura. Esto se llama reinstalación de hipoteca, y aunque puede ser más costoso y complejo cuanto más cerca estés de la subasta del sheriff, generalmente es al menos posible, siempre que la casa no se haya vendido oficialmente.
Declara quiebra
Presentar una quiebra bajo el Capítulo 7 o Capítulo 13 es efectivo para detener el proceso de ejecución hipotecaria en todas las etapas, porque el tribunal generalmente ordenará una suspensión automática que detiene el proceso en seco. El Capítulo 13 se considera generalmente la mejor opción si estás tratando de conservar la casa (en lugar de simplemente intentar cancelar deudas). Puede funcionar incluso si tu casa ya está listada para subasta—pero tendrás que presentar la documentación y obtener el fallo antes de la fecha de la subasta, y deberás entregar la orden a la oficina del sheriff local a tiempo para que la revisen y eliminen tu hogar de sus listados.
La quiebra no es un hechizo mágico—el prestamista eventualmente puede lograr que se levante esa suspensión—por lo que debes considerar cualquier retraso como un regalo y ponerte a trabajar para resolver el problema mediante una modificación del préstamo u otra solución.
Demanda al prestamista
Existen dos tipos de procesos de ejecución hipotecaria: Judicial (donde el prestamista te demanda y obtiene una orden judicial para iniciar el proceso) y no judicial, donde los términos de la hipoteca permiten al prestamista proceder sin involucrar a los tribunales.
Si tu ejecución hipotecaria fue no judicial, eso significa que los tribunales podrían ser una opción para ti, incluso si tu casa está programada para subasta (probablemente no puedas demandar si tu ejecución hipotecaria es judicial, porque los tribunales ya se han pronunciado). Esta es solo una buena opción si realmente tienes motivos para una demanda; simplemente presentar la demanda solo retrasará las cosas por un breve período de tiempo. Si no puedes demostrar que el prestamista cometió un error grave o violó leyes locales, esto probablemente no funcionará para detener realmente la subasta.
Modifica tu préstamo existente
Cuando enfrentas una ejecución hipotecaria o una situación de venta del sheriff, es importante recordar la regla número uno de las hipotecas: El banco solo quiere su dinero y siempre elegirá la forma más fácil y segura de obtenerlo. La ejecución hipotecaria significa que han determinado que ya no eres fácil o seguro. Solicitar una modificación de préstamo—incluso tarde en el proceso después de que tu casa está listada para subasta—puede detener el proceso en seco. Si tiene éxito, simplemente puedes reanudar los pagos de tu hipoteca.
Esto puede funcionar porque la ley federal impide que los prestamistas realicen una subasta de ejecución hipotecaria si se recibe una solicitud de mitigación de pérdidas 37 días antes de la subasta. El éxito de esta estrategia depende de cuánto tiempo tengas—si recibes un aviso de que tu casa se va a subastar en 2 meses, por ejemplo, tienes tiempo para solicitar una mitigación, lo que detendrá el proceso. Si luego puedes ponerte al día con tus pagos o negociar una modificación u otra solución, podrías cancelar la subasta y salvar tu hogar.
Investiga las leyes del “Derecho de Redención”
Finalmente, incluso si no puedes detener la venta en subasta de tu hogar, aún podrías tener una última opción: El Derecho de Redención. No todos los estados tienen leyes de redención, pero aquellos que las tienen tienen un período posterior a la subasta en el que los propietarios pueden pagar el monto total adeudado más cualquier costo adicional y recuperar la propiedad de su hogar. Por ejemplo, en Nueva Jersey hay un período de 10 días después de una venta en subasta donde puedes presentar una objeción a la venta (y este período a menudo puede extenderse presentando una quiebra también). En Filadelfia, el antiguo propietario tiene nueve meses para redimir la propiedad—y el nuevo propietario puede perder cualquier dinero que inviertan en la propiedad si el propietario anterior tiene éxito.
Fuente y créditos: lifehacker.com
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