La caza de casas y sus desafíos
Buscar una casa puede convertirse fácilmente en una fiebre, especialmente a medida que los precios de las viviendas siguen aumentando y se pierden guerras de ofertas por las casas deseadas. El deseo de finalmente ser dueño de su propia casa puede llevarte a decisiones creativas, especialmente en lo que respecta a las hipotecas, que pueden ser desafiantes incluso en los mejores momentos. Al hacer cuentas sobre cómo permitirte la casa de tus sueños, puedes mirar las tasas de interés actuales (que rondan el 7% en el momento de escribir esto) y luego mirar (con añoranza) a hace una década; la tasa promedio de hipoteca en mayo de 2013 era apenas del 3.35%. ¡Si tan solo pudieras usar una máquina del tiempo para comprar tu casa hace once años! Y luego alguien te dice que puedes viajar en el tiempo a esa tasa más baja: ¡Todo lo que necesitas hacer es asumir la hipoteca de alguien y podría parecer una solución mágica a tus problemas de búsqueda de casa! Pero hay muchas desventajas en una hipoteca asumida que hacen que sea poco probable que sea una decisión sabia.
¿Cómo asumir una hipoteca?
Asumir una hipoteca es un concepto simple: tomas el control de una hipoteca existente, acordando hacer los pagos mensuales (incluidos los pagos de la cuenta de depósito en garantía) con los mismos términos y tasa de interés. El vendedor firma el título de la casa a tu nombre, tú le pagas cualquier diferencia entre el valor de la casa y el saldo del préstamo, ¡y listo! Tienes una casa y una hipoteca con una tasa de interés de un tiempo mucho más feliz.
Por ejemplo, supongamos que encuentras una casa que se vende por $300,000. El vendedor tiene una hipoteca existente con una tasa del 4% y un saldo de $200,000. Le pagas al vendedor $100,000, pagas algunas tarifas al prestamista y asumes la hipoteca, manteniendo la tasa del 4%.
Tipos de hipotecas asumibles
Existen dos versiones básicas de hipotecas asumibles:
- Asunción simple: Es un arreglo privado entre el comprador y el vendedor que no involucra al prestamista. El vendedor sigue siendo oficialmente responsable del préstamo, pero el comprador realiza los pagos y toma el título de la casa. Si el comprador incumple, ambos, comprador y vendedor, son responsables, porque el prestamista no aprobó la asunción.
- Asunciones basadas en novación: Son más oficiales y requieren que el prestamista apruebe al comprador para el préstamo y transfiera oficialmente la deuda a su nombre. Estas requieren más documentación, pero el vendedor queda completamente liberado de la responsabilidad de la deuda.
Además, las hipotecas asumidas están ganando popularidad: en 2022, se asumieron 2,221 préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y 308 préstamos de la Administración de Veteranos (VA); en 2023, se asumieron 3,825 préstamos FHA y 2,244 préstamos VA, y estamos en camino de romper ambas marcas para finales de 2024.
Desventajas de asumir una hipoteca
Intentar asumir una hipoteca viene con muchas desventajas potenciales:
- Encontrar una: Tu primer problema será encontrar una hipoteca que puedas asumir, porque la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales no pueden ser asumidos. Generalmente, solo los préstamos respaldados por el gobierno de la FHA, VA o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) son asumibles. Estos préstamos constituyen aproximadamente una cuarta parte de las hipotecas existentes, así que ya estás excluido del 75% de las casas posibles que podrías comprar de esta manera.
- Criterios estrictos: Si identificas un préstamo que tiene la mezcla correcta de precio de venta, saldo de préstamo, tasa de interés y respaldo gubernamental, tu siguiente problema serán los criterios estrictos involucrados (a menos que estés haciendo una asunción simple). En una asunción por novación, debes postularte ante el prestamista como lo harías al originar una hipoteca. Cada agencia gubernamental tiene su propio conjunto de requisitos, incluidos puntajes de crédito mínimos y requisitos de que la casa sea la residencia principal del vendedor.
- Sin opciones: Al asumir una hipoteca, estás atado al prestamista existente. No puedes ir a otro banco a obtener un mejor trato, y no puedes negociar ninguno de los términos: simplemente los asumes tal como están. Necesitarás asegurarte de que cada aspecto del préstamo funcione para ti y estar cómodo sin poder elegir la institución financiera con la que trabajas.
- Costos: Si volvemos al ejemplo de comprar una casa de $300,000 asumiendo una hipoteca con un saldo de $200,000, tendrás que reunir $100,000 para compensar al vendedor, así que pagarás en efectivo o necesitarás una segunda hipoteca, lo que significa que diluyes el beneficio de tu tasa de interés baja. Además, generalmente hay una tarifa por la asunción del préstamo involucrada. Por ejemplo, el VA cobrará el 0.5% del saldo restante de la hipoteca.
Si estás haciendo una asunción simple con un familiar o un amigo muy cercano en quien confías totalmente, asumir una hipoteca puede ser una forma de poseer una casa con una tasa de interés más baja y menos complicaciones que obtener un nuevo préstamo. De lo contrario, asumir una hipoteca rara vez será tu mejor opción, incluso si la tasa es buena.
Fuente y créditos: lifehacker.com
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