Cambios en el mercado inmobiliario
Comprar o vender una casa siempre ha sido un poco loco. En el momento en que entras en la oficina de un agente inmobiliario para preguntar sobre una casa o contactas a un agente local para vender tu hogar, te embarcas en una montaña rusa de presiones emocionales y financieras. Se escriben cheques. Se limpian casas. Se hornean galletas. Pero tradicionalmente, podías contratar un agente para vender tu casa sin un contrato, y si estabas comprando una casa, te ahorrabas el tener que pagar la comisión de tu agente inmobiliario, que casi siempre ha sido pagada por el vendedor, quien solía entregar alrededor del 6% del precio de venta a su agente, que luego (normalmente) la dividía con el agente del comprador.
Nuevas reglas desde marzo
Todo eso cambió recientemente. En marzo, la Asociación Nacional de Realtors (NAR) resolvió algunas demandas y, como parte de ese acuerdo, acordó desmantelar todo el sistema. Como resultado, hay dos grandes cambios que impactan el mercado inmobiliario a partir de este mes: los compradores tendrán que comenzar a pagar a sus agentes directamente, y todos tendrán que firmar un contrato, incluso si solo quieren ver una casa. Hasta que las cosas se normalicen y se estandaricen, esos contratos son un poco como el salvaje oeste: prácticamente cualquier cosa puede estar en ellos.
Comisiones y uso de contratos
El mayor cambio que afecta al mercado está relacionado con la forma en que se manejan las comisiones de los agentes. En lugar de que el vendedor pague toda la comisión y su agente la divida con el agente del comprador, ambos agentes tendrán que ser pagados directamente por sus clientes—y el agente del vendedor ahora tiene prohibido anunciar la división en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) (conocido como una “oferta de compensación”), que era una práctica común para atraer a los agentes compradores.
La idea aquí es reducir los costos generales: como vendedor, ya no tienes que incluir un golpe del 6% en tus cálculos. Si las comisiones se mantienen en el nivel tradicional, solo necesitarías cubrir el 3%, lo que podrían ahorrarte mucho dinero. Y si negocias una comisión más baja (que realmente puedes), podrías ahorrar aún más.
Sin embargo, a menos que el contrato que firmes con tu agente mantenga el viejo sistema bajo otro nombre. Algunos contratos en borrador que han circulado entre los agentes mantienen la división del 6% con el agente del comprador al llamar a la comisión un “bono.” El mecanismo del vendedor pagando una comisión que luego se divide con el agente del comprador permanece, solo que con un lenguaje diferente. Eso es aceptable si es lo que deseas, pero no aceptes ciegamente pagar más de lo que necesitas.
Penas y claridad en los costos
Un aspecto importante a tener en cuenta en cualquier contrato que un agente inmobiliario te entregue son las penas, especialmente por retirarte de una venta. Algunos contratos en borrador tras este acuerdo han incorporado severas penas si un comprador se echa atrás después de hacer una oferta—algo que tradicionalmente puedes hacer, dentro de lo razonable. A veces, estas penas están redactadas para otorgar al agente del comprador la comisión completa que habría ganado, lo que podría significar una suma sustancial que tendrías que pagar incluso si no estás comprando una casa. Nunca debes aceptar eso.
También debes estar atento a las penas asociadas a la terminación de tu acuerdo con tu agente inmobiliario. Si has trabajado con un agente durante un tiempo y no han logrado encontrar casas para ti, o los acuerdos han fracasado y no estás satisfecho con su trabajo, deberías tener la libertad de terminar el acuerdo en cualquier momento, sin pagar ninguna pena financiera.
Cláusulas de exclusividad y arbitraje
Como comprador de una vivienda, mantienes el derecho de trabajar con múltiples agentes si así lo deseas—salvo que firmes un acuerdo exclusivo. Las cláusulas de exclusividad tienen ventajas: el proceso es más ágil y el agente puede estar más enfocado y dedicado, ya que sabe que no anunciarás de repente que has encontrado un hogar con alguien más. Pero debe ser una elección consciente basada en tus necesidades, así que asegúrate de no haber pasado por alto ningún lenguaje de exclusividad antes de firmar.
Las nuevas reglas también requieren que firmes un Acuerdo de Visitas incluso si todo lo que deseas hacer es ver una casa. Este es un acuerdo formal con el agente, pero está limitado a esa única propiedad en lugar de contratar al agente para encontrar una propiedad. Debes revisarlo cuidadosamente para asegurarte de no comprometerte a nada más que eso, y que no exista exclusividad que te ate a ese agente después de que hayas tomado una decisión sobre esa casa en particular.
Finalmente, como cualquier acuerdo contractual, ten en cuenta cualquier cláusula que dicte cómo se manejan las discrepancias. Las cláusulas de arbitraje vinculante pueden impedirte presentar una demanda, y pueden incluso obligarte a usar un servicio de arbitraje específico en lugar de permitirte cierta elección en el asunto. El arbitraje no es necesariamente una decisión terrible, pero no lo aceptes a menos que hayas decidido que los costos más bajos y los resultados más rápidos valen la pena frente a algunas desventajas, incluida la posibilidad de que tu caso sea decidido por un árbitro de baja calidad, y el hecho de que a menudo no tengas ningún recurso si la decisión no se toma a tu favor. Esta preocupación no es específica del mundo inmobiliario, por supuesto, pero siempre vale la pena mantenerla en mente.
Conclusión
Las nuevas reglas del mercado inmobiliario aún se están definiendo, y las cosas están un poco locas ahí fuera. Lee esos contratos cuidadosamente y prepárate para insistir en cambios si no te gusta lo que ves. Una regla inmobiliaria no ha cambiado: todo es negociable.
Fuente y créditos: lifehacker.com
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